Od danas (01.08.) se pooštravaju zahtjevi za odobravanje stambenih kredita u pogledu vlasničkog kapitala, rate kredita i uvjeta. Veće zapreke prvenstveno bi trebale pomoći u izbjegavanju neplaćanja kredita i time osigurati stabilnost domaćeg bankovnog sustava. Kao nuspojava, međutim, mogli bi smanjiti cijene na domaćem tržištu nekretnina.

Niske kamate, rast cijena nekretnina i posljedično povećani interes za sve skuplje kredite: Takva je donedavna situacija na domaćem tržištu nekretnina uzbunjivala bankarske nadzornike. Narodna banka (OeNB) dugo se žalila da su pravila o kreditiranju prelabava. Početkom 2022. Europsko vijeće za sistemske rizike, koje pripada Europskoj središnjoj banci, također je od Austrije zatražilo strože kriterije dodjele kredita za nekretnine.

U lipnju je tijelo za nadzor financijskog tržišta konačno donijelo odgovarajući pravilnik koji sada stupa na snagu. Gornji limiti koji su prije bili samo preporuka za banke sada su obvezni. Ništa se neće promijeniti za one koji već imaju kredit. Međutim, za potencijalne zajmoprimce to znači da su se povećale pravne prepreke za dobivanje stambenog zajma.

Međutim, nije svako zatezanje jednako važno. Činjenica da se sada krediti mogu odobravati na maksimalno 35 godina teško da je relevantna za buduće zajmoprimce. Ova gornja granica gotovo nikada nije prekoračena. Pravila o kapitalu koja zajmoprimci moraju donijeti sa sobom imaju veći utjecaj. To sada mora iznositi najmanje 20 posto kupoprodajne cijene uključujući popratne troškove.

Naime, u odlomku uredbe stoji da “omjer kredita i vrijednosti” ne smije biti veći od 90 posto. Stopa se izračunava kao tržišna vrijednost nekretnine podijeljena s iznosom kredita. Drugim riječima, iznos kredita ne smije biti veći od 90 posto izračunate tržišne vrijednosti. Ako tome pribrojite popratne troškove koji nastaju pri kupnji nekretnine, donja granica je omjer vlastitog kapitala od oko 20 posto.

Onaj tko kupi stan za 400.000 eura (čiju vrijednost procjenjuje i banka) dobiva maksimalan kredit od 360.000 eura. Da bi uz kupoprodajnu cijenu mogao platiti porez na promet zemljišta, troškove upisa u zemljišne knjige te odvjetnika, javnog bilježnika i posrednika, kupac mora imati oko 80.000 eura gotovine.

To nije uvijek bio slučaj s kreditiranjem posljednjih godina. Velike domaće banke u posljednje su vrijeme nekoliko puta istaknule da su već provele prethodne preporuke. No, zamjenik guvernera OeNB-a Gottfried Haber proljetos je rekao da je više od polovice kredita sklopljeno s vlasničkim udjelom manjim od 20 posto.

Iako to ne znači da svi ti zajmoprimci nisu imali više kapitala; samo da ga nisu iskoristili za stvaranje stambenih objekata. Za neke potencijalne zajmoprimce, međutim, nove prepreke vlasničkog kapitala mogle bi biti previsoke.

Tome bi trebala pridonijeti i treća nova uredba koja sada stupa na snagu: mjesečna rata kredita ne smije biti veća od 40 posto neto prihoda. Da ostanemo pri prethodnom primjeru: za kredit od 360.000 eura s kamatom od dva posto i istjecanjem maksimalnog roka od 35 godina, rata kredita iznosi oko 1.300 eura.

Potreban neto prihod tada bi trebao biti 3.250 eura mjesečno (uključujući regres i božićnicu). Preračunato na godišnjoj razini, to gotovo točno odgovara medijanu prihoda austrijskih kućanstava. Ili drugačije rečeno: u ovom primjeru oko polovice kućanstava u Austriji neće moći podignuti kredit zbog ove kreditne prepreke.

Zapravo, prema analizi Narodne banke, gotovo petina svih zajmoprimaca trenutačno koristi više od 40 posto svojih prihoda. Osobito oni koji su se odlučili za kredit s promjenjivom kamatom mogu se suočiti s – previsokim – opterećenjem u vrijeme rasta kamata; tim više u slučaju dugoročnog kredita, gdje mjesečni obroci na početku jedva da smanjuju preostali iznos kredita. U Austriji je udio takvih kredita relativno visok. Prema raščlanjivanju OeNB-a, samo šest posto ima fiksne kamatne stope tijekom cijelog razdoblja, 44 posto ima mješovite kamatne stope, a 50 posto ima promjenjive kamatne stope. U eurozoni njihov je udio tek 14 posto.

Osiguravaju li nova pravila sada da ljudi ne postanu prezaduženi – i da nema mnogo neplaćanja kredita s povezanim rizikom za banke? Ili sprječavaju ljude s nižim primanjima i bez nasljedstva da steknu imovinu? Kao što je često slučaj, odgovor na ovo pitanje ovisi o tome tko ga je postavio.

U kombinaciji s rastućim kamatama, banke bi očekivale pad novih poslova za četvrtinu, ponekad čak i za polovicu, a mnoge bi skupine kupaca bile obeshrabrene od kupnje nekretnina, rekao je Michael Pisecky, potpredsjednik Udruge povjerenika za nekretnine u svibnju. Industrija nekretnina izgubit će mlade obitelji sa srednjim primanjima kao skupinu kupaca.

U veljači je Savezni odjel za bankarstvo i osiguranje Austrijske savezne gospodarske komore (WKO) predstavio studiju revizorske kuće BDO. Rečeno je da je rizik neplaćanja kredita u rezidencijalnom sektoru upravljiv za domaći bankarski sektor. S druge strane, studija je upozorila na “društveno-političke učinke”. Nova pravila otežat će ljudima s nižim primanjima pristup tržištu nekretnina.

Zapravo, nova bi pravila također mogla imati učinak koji će nekretnine u budućnosti ponovno učiniti pristupačnijim – ili barem oslabiti porast cijena zadnjih godina. Rastuće kamatne stope u kombinaciji sa strožim pravilima “u konačnici bi smanjile potražnju za nekretninama, što će također usporiti cijene i rast u sektoru nekretnina”, očekuje Patrick Rezazadeh, direktor bečke tvrtke za nekretnine VRG Immobilien.