U prvom dijelu našeg vodiča pogledajte kako do stana u Beču.

U Beču se 75% stanova iznajmljuje. Stanovnicima na raspolaganju stoje privatni stanovi koji se iznajmljuju, kao i zadružni stanovi (Genossenschaftswohnungen) koji se mogu unajmiti ovisno o potrebi i prihodima. Možete se prijaviti i za općinske stanove (Gemeindewohnungen). Grad Beč je s 220.000 stambenih jedinica najveći vlasnik komunalnih stanova u Europi. Bečko gradsko stambeno poduzeće Stadt Wien – Wiener Wohnen stanovima upravlja, sanira ih i iznajmljuje.

Na temelju austrijskog Zakona o prijavi prebivališta svaka osoba mora izvršiti prijavu svog prebivališta u roku od tri dana od ulaska u zemlju. Promjena prebivališta, odnosno odjava s prethodne adrese također se mora izvršiti nakon najdalje tri dana.

Dokumenti koji se moraju ponijeti sa sobom
Potpuno ispunjena i potpisana prijava prebivališta – Meldezettel.
Osobni dokumenti i isprave kojima se dokazuje identitet (ime i prezime, prezime prije sklapanja prvog braka, datum i mjesto rođenja, spol i državljanstvo). U takve isprave spadaju npr. vozačka dozvola, dokaz o državljanstvu, putna isprava i rodni list.
Osobe koje ne posjeduju austrijsko državljanstvo u načelu trebaju važeću putnu ispravu (npr. putovnicu).
Prijavu stana mora potpisati ne samo osoba koja se useljava u stan (Unterkunftnehmer/in), već i ona koja joj ga stavlja na raspolaganje (Unterkunftgeber/in).

Za unajmitelja u svojstvu glavnog stanara stan na raspolaganje može staviti vlasnik ili vlasnica zgrade (odnosno uprava zgrade koja to čini u njihovo ime).

Unajmitelji sa stanarskim pravom (HauptmieterIn) su davatelji smještaja svojim sustanarima odnosno sustanarkama.

Makler je posrednik, koji za račun vlasnika ili iznajmljivača drugima iznajmljuje njegov stan. Za to mu sljeduje provizija. Ako ste, dakle, stan dobili na osnovu posredovanja maklera, vi mu plaćate maklersku proviziju (Maklerprovision). Kao novi stanar uz to obično morate položiti i kauciju (Kaution), odnosno zalog, koji u većini slučajeva iznosi tri mjesečne stanarine. U slučaju da u stanu nije nastala nikakva šteta, ta vam se kaucija u punom iznosu vraća prilikom iseljenja.

Ugovor o iznajmljivanju stana / Mietvertrag

“Mietvertrag” predstavlja usmeni ili pisani sporazum o iznajmljivanju stana ili drugog objekta. Ovaj ugovor se zaključuje između stanodavca odnosno iznajmljivača stana (vlasnika ili osobe sa stanarskim pravom) s jedne, i najamnika odnosno stanara, s druge strane.

Ugovorom se između ostalog utvrđuje način korištenja iznajmljenog objekta (npr. stambenih ili poslovnih prostorija, zemljišta, reklamne površine), trajanje njegove uporabe i visina stanarine, odnosno naknade za korištenje (Mietzins).

Iznajmljivanje stana sa stanarskim pravom / Hauptmiete

O ovakvom tipu stambenog odnosa govorimo ukoliko ugovor o iznajmljivanju stana zaključite s:

• vlasnikom zgrade
• vlasnikom stana ili
• osobom koja je iznajmila cijelu stambenu zgradu

Podstanarski odnos / Untermiete

Podstanarski odnos postoji ako se ugovor o iznajmljivanju zaključi između nositelja stanarskog prava (HauptmieterIn) i podstanara.

Vremensko ograničenje / Befristung

Vremenski ograničeni ugovori o iznajmljivanju stana mogu se produžavati pismenim putem na svako vrijeme i neograničeni broj puta.

Stanovi se smiju iznajmiti na najmanje tri godine. Gornja vremenska granica ne postoji. Prilikom svakog produženja vremenski ograničenog ugovora mora se poštivati pravilo o minimumu od tri godine.

Pravo da raskine ugovor prije istjeka njegova važenja ima svaka osoba s vremenski ograničenim ugovorom za stan sa stanarskim pravom ili za onaj u kojem je podstanar. To, međutim, može učiniti tek poslije najmanje 12 mjeseci stanovanja u stanu. Otkaz mora usljediti posljednjeg dana u mjesecu i to putem suda. Pošto otkazni rok iznosi tri mjeseca, najraniji mogućni svojevoljni otkaz od strane stanara moguć je tek s isticanjem 16. mjeseca od dana potpisivanja ugovora.

Zaštita od otkaza / Kündigungsschutz

Ovdje se radi o zaštiti koju stanar uživa da ga iznajmljivač stana ne bi tek tako “izbacio” iz stana. Postojeći ugovor se smije raskinuti samo ukoliko postoji neki zakonom predviđeni razlog za to.

Zakon o najmu stanova / Das Mietrechtsgesetz

Većina stanova koji se iznajmljuju podliježe Zakonu o najmu stanova kojim se između ostalog precizno reguliraju maksimalno trajanja najma (u skladu sa kategorijom opremljenosti) i mogućnosti vremenski ograničenja ugovora o najmu. Odredbe iz ovog Zakona koje se tiču zaštite unajmitelja stanova često im nisu dovoljno poznate, osobito kada je riječ o doseljenicima, što iznajmitelji ponekad zlouporabljuju. Zato se preporučuje da se ugovor prije potpisivanja da stručnjaku na provjeru.

Kategorije opremljenosti stanova / Ausstattungskategorien

• A-kategorija:
  • useljiv
  • korisna površina: najmanje 30 m²,
  • soba, kuhinja (niša za kuhanje), predvorje, WC, suvremena kupaonica ili niša za kupanje,
  • zajednički uređaj za grijanje ili etažno grijanje ili stacionarno grijanje slične vrijednosti
  • mogućnost korištenja tople vode
• B-kategorija:
  • useljiv
  • soba, kuhinja (niša za kuhanje), predvorje, WC, suvremena kupaonica ili niša za kupanje
• C-kategorija:
  • useljiv
  • voda i WC u stanu
• D-kategorija:
  • bez vode i WC-a u stanu, odnosno ukoliko se ni jedno ni drugo ne mogu koristiti (ako pravovremeno osposobljavanje nije moguće).

Kategorija opremljenosti orijentira se prema stanju opremljenosti u kojem se stan nalazi prilikom zaključenja ugovora o iznajmljivanju.

Bečki kalkulator za stanarine – provjera visine iznosa stanarine u starogradnji

Online-kalkulatorom za stanarine može se u nekoliko koraka provjeriti je li visina propisane stanarine primjerena. Provjera se, u prvom redu, savjetuje unajmiteljima stanova u starijim zgradama. Ova online-mogućnost je osobito korisna za osobe koje traže stan i prije zaključivanja ugovora žele provjeriti ispravnost cijene stanarine. To, međutim, unazad mogu učiniti i stanari koji posjeduju valjani ugovor. Primjerenost cijene stanarine ili takozvana orijentacijska vrijednost stanarine, može se izračunati za stanove u zgradama koje su izgrađene prije 1945., ako je stan unajmljen nakon 1.3.1994. Za izračunavanje je potrebno navesti adresu, veličinu stana i njegovu opremljenost (vrsta kupaonice, podrumski odjel, balkon, terasa itd.).

• Bečki kalkulator za stanarine / Wiener Mietenrechner 
• Online obrazac, računanje orijentacijske vrijednosti za stanove u Beču / Amtshelferseite: Richtwertberechnung für Wohnungen in Wien 

Ako visina mjesečnog iznosa propisane stanarine značajno odstupa od na taj način obračunate orijentacijske vrijednosti, ugovor se može dati na provjeru nekoj od servisnih službi Grada Beča ili organizacija za zaštitu stanara.

Postoji i mogućnost besplatne provjere ugovora o najmu stana od strane Magistratskog odjela 50 – Služba za arbitražno rješavanje stambenopravnih sporova / Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten. Bliže informacije mogu se naći na Subvencioniranje stanogradnje i služba za arbitražno rešavanje stambenopravnih sporova.

Isplata troškova prethodnom stanaru / Ablöse

Isplata investicija u skladu sa § 10 MRG (Investitionsablöse gemäß § 10 MRG)

Radi se o novcu koji je prethodni stanar uložio radi poboljšavanja kvaliteta stanovanja. Na temelju zakonske obveze takve investicije mora nadomjestiti ili novi stanar ili osoba koja stan ponovno iznajmljuje.

Privatna isplata troškova prethodnom stanaru / Privatablöse

U nekim slučajevima iznajmljivač stanaru koji se iseljava ugovorom daje pravo da u slučaju otkaza od svog nasljednika zahtijeva isplatu novca koji je uložio za ugrađeni nameštaj ili kuhinju i sl.. Aktualna vrijednost takve investicije mora se, međutim, dokazati na temelju papira o zvanično procijenjenoj vrijednosti, koji se nalazi kod osobe koja izdaje stan. (Schätzungsgutachten)

Bečki kalkulator za isplatu troškova prethodnom stanaru / Wiener Ablöserechner

Bečki kalkulator za isplatu troškova prethodnom stanaru / Wiener Ablöserechner služi za obračun isplaćenih troškova ili troškova koje unajmitelj (odnosno korisnik stana) tek treba nadoknaditi prethodnom stanaru za inventar koji je u stanu ostao ili će u njemu ostati.

• Bečki kalkulator za isplatu troškova prethodnom stanaru / Wiener Ablöserechner 

Kaucija / Kaution

Iznajmljivač od stanara uzima kauciju kako bi u slučaju svojih potraživanja (npr. ako stanar nešto ošteti u stanu ili je zaostao s plaćanjem stanarine) mogao uzeti ono što mu duguje. Stvar je, međutim, dogovora između iznajmljitelja i stanara hoće li uopće biti kaucije i u kojoj visini se ona mora platiti. Uobičajeno se zahtijeva kaucija u visini od tri do šest mjesečnih bruto-stanarina. Kaucija se može platiti u gotovu, uplatiti na račun ili predati u obliku jamstva banke i sl.

Izvor: Grad Beč