‘Vjetar’ je posljednjih godina, a zbog niskih kamata na kredite, bio povoljan za financiranje nekretnina. No to bi se uskoro moglo promijeniti. Znakovi upućuju na porast kamatnih stopa, što poskupljuje kredite. Ono što se u izračunu često zaboravlja: svakih pola postotka više može imati veliki utjecaj i napraviti rupu u proračunu.

Ključna kamatna stopa Europske središnje banke (ECB) posljednjih godina kreće se nultom linijom, a ispod nje je referentna kamatna stopa EURIBOR, koja se također često koristi kao smjernica za kredite. Zaključak: Krediti su bili nekoliko posto jeftiniji nego prije velike financijske i gospodarske krize iz 2008. Puno je kupljeno i izgrađeno, prema statistikama Oesterreichische Nationalbank (OeNB), trenutno je otvoreno više od 130 milijardi eura kredita za nekretnine.

Sada, kada je stopa inflacije u svibnju naglo porasla na 8,0 posto, prema posljednjoj procjeni Statističkog zavoda Austrije, samo je pitanje vremena kada će ECB kao “protuotrov” podići ključnu kamatnu stopu. Za kredite to znači da ne poskupljuju samo novi ugovori, već i krediti s promjenjivim kamatnim stopama ili mješoviti modeli.

Na zahtjev APA-e, OeNB je nedavno predstavio podatke koliki se dio otvorenih kredita za nekretnine može pripisati fiksnim, a koliki promjenjivim modelima: rezultat: šest posto ima fiksnu kamatu tijekom cijelog razdoblja, 44 posto mješovito ( npr. faza fiksne kamate, a zatim varijabilna), dok čak 50 posto ima promjenjive kamatne stope. Ako se referentne stope relevantne za izračun povećavaju, rastu i kreditne stope.

Teško se može pretpostaviti da će ključna eurska kamatna stopa ili EURIBOR u kratkom vremenu porasti za nekoliko postotnih bodova. Međutim, to se u srednjem roku ne može isključiti, što pokazuje pogled unatrag na krivulje prinosa. EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), je kamatna stopa po kojoj banke jedna drugoj posuđuju novac u eurima, često se koristi kao mjerilo za iznos kamata na zajmove, kao što su tromjesečni i šestomjesečni EURIBOR.

Na koje kredite utječe u kojem obliku i u kojoj mjeri povećanje ključnih kamatnih stopa ovisi o nekoliko čimbenika. U svakom slučaju, to su zajmovi s promjenjivom stopom, a ponekad i zajmovi s mješovitom kamatnom stopom. U svakom slučaju, ključni čimbenik je koliko dugo traje kredit ili koji je iznos kredita još otvoren: što je više, to je veći učinak naglo veće kamatne stope. San o posjedovanju vlastitog doma definitivno postaje sve skuplji sa svakim postotnim bodom, kao što pokazuju jednostavni izračuni modela.

Zajam od 250.000 eura, s promjenjivom kamatom od 2,0 posto (nominalna), na primjer, rezultira mjesečnom stopom otplate od oko 1.058 eura. Za isti iznos, uz kamatu od 2,5 posto, brojni internetski kalkulatori kredita pokazuju mjesečnu stopu od oko 1.120 eura.

Na 3,0 posto to je već 1.183, a to je 125 eura više mjesečno ili 1.500 eura više godišnje. Ovaj izračun prikazuje samo početni scenarij (bez otplate) novog ugovora. Drugi primjer: kod zajma kamatna stopa raste na 4,5 posto tijekom ili nakon desetogodišnje faze fiksne kamate (1,5 posto). Kreditna stopa tada iznosi 1.230 umjesto prvobitnih 1.000 eura.

Uprava za financijsko tržište (FMA) preuzela je pitanje “promjenjivih ili fiksnih kamatnih stopa” pod motom “Razgovarajmo o novcu” i izračunala primjer koji pokazuje raspon mogućnosti – od “povoljnih” do “nepovoljnih”. Polazna osnova je kredit od 300.000 eura na rok od 20 godina. Uz fiksnu kamatnu stopu od 1,5 posto, mjesečna rata je 1.400 eura, ukupni iznos otplate je oko 347 tisuća eura, odnosno oko 47 tisuća eura kamata.

Varijanta dva, promjenjivi, “povoljni” tečaj, kamatna stopa kontinuirano raste od 0,4 do 1,6 i na kraju 1,9 posto: to rezultira mjesečnom ratom od 1.500 eura i ukupnom otplatom od 336.000 eura. Treća varijanta, “nepovoljno”: Kamatna stopa raste u prvih sedam godina na 5,0 i na kraju 6,0 posto. Rezultat prema FMA fakturi: 2.100 eura mjesečna stopa i više od 459.000 eura ukupne otplate, odnosno 159.000 eura samo kamata.

S jedne strane, primjeri pokazuju da su se vlasnici nekretnina posljednjih godina jako dobro snašli s modelima promjenjivih kamatnih stopa i, ako su već otplatili veliki dio, još uvijek se mogu sasvim razumno izvući. Više pogađa one koji su još u prvoj trećini kredita.

Osim toga, vrlo dugi rokovi s promjenjivim kamatnim stopama uključuju veći rizik zbog niskog efekta otplate – iznos kredita se u početku polako smanjuje. I dulje ste joj izloženi.

Uz sve veću potražnju za nekretninama, posljednjih godina značajno se povećao i obujam kredita u Austriji. Prema statistikama OeNB-a, u ožujku 2020. nenaplaćeno je 115,7 milijardi eura potraživanja, a u ožujku ove godine to je već iznosilo 131,3 milijarde eura. Prema statistici OeNB-a, kamatne stope za nove ugovore trenutno su u prosjeku 1,27 posto, za tekuće ugovore 1,37 posto, a efektivni prosjek od 1,65 posto.

Tu je i marža, doplata od zajmodavca. Tu se može pregovarati. Oboje zajedno rezultira nominalnom ili debitnom kamatnom stopom. Nadoplata je stvar pregovora, faktor koji zapravo nije uvijek transparentan, visina ovisi o visini kredita, kreditnoj sposobnosti, roku, prihodima, zanimanju i ostalom.

Prema podacima savjetovališta za dugove u Beču, pronalazak smještaja odgovoran je za financijske poteškoće u devet posto slučajeva. Daleko se češće radi o promjeni dohodovne situacije, primjerice zbog nezaposlenosti, neuspjelih planova za samozapošljavanje i rastava.

Budući da su kamate posljednjih godina niske, pri gradnji kuće ili kupnji stana ljudi ponekad podlegnu iskušenju “malo veće, malo više”, kaže Gudrun Steinmann iz službe za savjetovanje dugova, podružnice Bečkog socijalnog fonda ( FSW). U svakom slučaju, logičnije je unaprijed razmisliti o tome što vam je stvarno potrebno i, prije svega, uzeti u obzir dugoročne troškove poput održavanja i popravaka.

Vlasnički dio trebao bi moći pokriti najmanje 20 posto ukupnih troškova, ovdje vrijedi pravilo: što više, to bolje. Steinmann također ističe da više pričuva, a time i bolji kreditni rejting također poboljšavaju pregovaračku poziciju sa zajmodavcem za kamatnu stopu uključujući maržu. Još jedan savjet iz savjetovanja o dugovima: svakako usporedite ponude, nemojte ići samo u svoju banku.

U principu, o predmetu nekretninskog kredita treba dobro razmisliti, uostalom to nije mala stvar.