S raznih strana – od ministra financija, preko banaka do Gospodarske komore – već mjesecima stižu pozivi da treba ublažiti pravila kreditiranja nekretnina fizičkim osobama. Uprava za financijsko tržište (FMA) je strogo protiv toga i navodi nekoliko razloga. Jedan od razloga je i to da mnogi ljudi, posebno mladi ljudi, danas minimalne kamatne stope smatraju normalnim.

Standardi kreditiranja znatno su erodirali posljednjih godina, a sadašnji standardi su dugoročno “jedva opravdani”, rekao je član uprave FMA-a Helmut Ettl u ponedjeljak u klubu poslovnih novinara, dajući potpuno drugačiju sliku od zagovornika popuštanja. Moglo bi se reći i da je razotkrio mračnu stranu manje strogih pravila.

Trenutno nema “argumenata na stolu” za slabljenje standarda. Ettl je podsjetio na financijsku krizu izazvanu bankrotom Lehmana prije 15 godina. Tada su se stambeni krediti davali i ljudima koji si to zapravo nisu mogli priuštiti.

Mnogi od današnjih zajmoprimaca tada nisu bili tamo i smatrali bi fazu niskih kamatnih stopa u posljednjih deset godina normalnim razvojem događaja, ali to nije točno: ova je faza prilično izvanredna i do nje su dovele izvanredne stabilizacijske mjere Europske Središnje banke (ECB).

Do 2010. postojao je paralelni razvoj prihoda i cijena stambenih nekretnina u Austriji, objasnio je Ettl. Od tada su se cijene stambenih nekretnina više nego udvostručile, dok su prihodi porasli tek nešto više od 50 posto. Stambene nekretnine posljednjih su godina jako precijenjene. “Pokretačke snage iza ovoga bile su naravno niske kamatne stope”, rekao je odbor FMA.

Osim toga, sve niži standardi kreditiranja banaka također su značili da su kredite dobivali ljudi koji si to nisu mogli priuštiti. Stambeni krediti s promjenjivom kamatom jedinstveni su za Austriju. “Nema druge zemlje u kojoj je udio zajmova s ​​varijabilnom kamatom tako visok.” Ponekad je udio zajmova s ​​varijabilnom kamatom pri odobravanju novih zajmova iznosio 80 posto.

FMA je na to već tada upozorio i izračunao da bi za kredite s fiksnom kamatom kamate bile veće tek 0,3 do 0,4 posto. “Danas, naravno, imamo posla s generacijama koje nikad nisu osjetile da se kamatne stope normalno razvijaju.” To vrijedi i za inflaciju.

Povećanje ključne kamatne stope ECB-a na 4,5 posto automatski povećava troškove za zajmoprimce kredita s promjenjivom kamatom. Uz to, tu je i visoka inflacija, što sve značajno poskupljuje – uz dogovore o plaćama koji u najboljem slučaju pokrivaju povećanje.

Ettl je istaknuo i što je zapravo potpuno nelogičan razvoj događaja – naime, krediti s promjenjivom kamatnom stopom ponovno rastu otkako je ECB podigao kamate. Obično je obrnuto. Ljudi možda neće vjerovati da su kamatne stope održivo porasle, rekao je Ettl. Ili si mnogi jednostavno nisu mogli priuštiti fiksne kamate pa su se odlučili za naizgled jeftiniji zajam s promjenjivom kamatom.

U sljedećih nekoliko mjeseci nadzorno tijelo želi pobliže promotriti kreditiranje banaka i kako su banke savjetovale svoje klijente. Trenutno važeći standardi su “jedva opravdani” i još uvijek “velikodušni” u usporedbi s Europom, rekao je Ettl. “Ovo su minimalni standardi od kojih se ne smije odstupiti.”

Trenutačno je, među ostalim, predviđeno da rate kredita ne smiju prelaziti 40 posto prihoda kućanstva, a udio u kapitalu ne smije iznositi samo deset posto, odnosno 20 posto ako se uzmu u obzir dodatni troškovi kredita. Pravila kreditiranja nekretnina fizičkih osoba utvrđena Uredbom o KIM-u na snazi ​​su nešto više od godinu dana.

Ettla ne umiruje činjenica da su neplaćanja kredita još uvijek vrlo niska. I prije 2008. propusti su bili mali. No, istina je da banke trenutno jako dobro zarađuju i imaju dobre kapitalne pokazatelje.

Ministar financija Magnus Brunner (ÖVP) opetovano se zalagao za ublažavanje ograničenja kako bi “svi građani koji si to mogu priuštiti mogli ostvariti svoju želju za posjedovanjem vlastitog doma”, kako je to naveo u objavljenom pismu upravnom odboru FMA.

Gerald Gollenz, predsjednik strukovnog udruženja povjerenika za nekretnine i imovinu u Austrijskoj gospodarskoj komori (WKO), optužio je FMA za “nerazumljivu blokadu”. Krediti za nekretnine pali su do 70 posto na godišnjoj razini, a mnogi sada organiziraju kredite u Njemačkoj. Stoga je hitno potrebna reforma propisa o KIM-u, zahtijevao je Gollenz.